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Reform des WEG

Mehr Rechte und Pflichten für den Verwaltungsbeirat

Am 01.Dezember 2020 tritt das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) in Kraft.

Mit der Reform des Wohnungseigentumsrechts bezweckt der Gesetzgeber die Stärkung des Rechts der Eigentümer, klare Zuständigkeiten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaften sowie die Stärkung des Verwaltungsbeirats als wichtiges Kontrollorgan. Im Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz wurde Wert auf eine attraktivere Tätigkeit im Verwaltungsbeirat gelegt. Das soll mit der Beschränkung der Haftung des WEG-Beirates im Ehrenamt auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz (vgl. §29 III WEG neu) erreicht werden.

Bislang gab es diese Haftungsbeschränkung im WEG-Recht nicht. Auch bei einfach fahrlässigem Verhalten des Verwaltungsbeirats lief er Gefahr, für den dadurch entstandenen Schaden der Wohnungseigentümergemeinschaft persönlich mit seinem Vermögen haftbar gemacht zu werden. Einfache Fahrlässigkeit lässt sich als kurze, spontane Unachtsamkeit des Verantwortlichen beschreiben, nach der allgemeinen Bewertung „Das kann ja mal passieren.“ Als grob fahrlässig wird das Verhalten beurteilt, wenn der Beirat durch deutliches Vernachlässigen seiner Sorgfalt einen Schaden für die Gemeinschaft herbeiführt, sodass die Handlung mit dem allgemeinen Satz „Das darf nicht passieren!“ kommentiert wird.

Überwachungspflicht des Verwaltungsbeirats

Haftungsfallen entstehen aus Unkenntnis über die eigenen Kompetenzen und Befugnisse des Verwaltungsbeirats. Mit dem neuen Recht gilt es für die jeweiligen Akteure der Wohnungseigentümergemeinschaft, sich mit der gesetzlichen Aufgabenstellung zu befassen. Während früher § 29 II WEG lautete „Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei seinen Aufgaben“, wird nach neuem Recht der Auftrag um die Überwachung des Verwalters bei der Durchführung seiner Aufgaben erweitert. Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sollen vor der Beschlussfassung vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden. Wie weit die Überwachungspflicht des Verwaltungsbeirats künftig geht, wird die Rechtsprechung zeigen. Die Überwachung der täglichen Arbeiten des beauftragten Verwalters zählt nicht dazu. Vielmehr dürften Einzelmaßnahmen von wirtschaftlich hoher Bedeutung für die Gemeinschaft Anlass zur Überwachung durch den Beirat geben. Wenn eine kostenintensive Grundsanierung der Immobilie beschlossen wurde, hat der WEG-Beirat ein wachsames Auge auf die Verwendung der Mittel zu einer sachgerechten Sanierung zu werfen.

Persönliches Haftungsrisiko mit einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung absichern

Soweit der Verwaltungsbeirat unentgeltlich die Tätigkeit ausführt, gilt für ihn die künftige Haftungsbeschränkung auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz. Das persönliche Haftungsrisiko des Beirates sollte mit einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung abgesichert werden. Die Versicherung ersetzt die Rechtsverfolgungskosten für Rechtsanwälte, Sachverständige und Gericht zur Abwehr des möglichen Schadenersatzanspruchs. Bei Feststellung des grob fahrlässigen Verhaltens des Beirates ersetzt der Versicherer den eingetretenen Vermögensschaden. Die Kosten für die Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung sollte die Wohnungseigentümergemeinschaft tragen. Ist die Gemeinschaft nicht bereit, das Haftungsrisiko des gewählten Beirates mit einer Versicherung zu minimieren, sei die Frage erlaubt, ob es Wert ist, im Ehrenamt das persönliche Haftungsrisiko zu tragen. Die Kosten für den Haftpflichtversicherungsschutz des Beirats sind überschaubar, bei einer Versicherungssumme von 100.000 EUR liegt der Jahresbeitrag unter 100 EUR. Bei Versicherungssummen von 200.000 EUR bis 500.000 EUR wird ein Beitrag zwischen 100 EUR und 200 EUR jährlich berechnet.

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RAin Ingrid Jordan-Berger
GET Service GmbH